白天鵝三十年發(fā)展路 該如何重新起飛
新聞來源：宏輝智通 發(fā)布日期：2016-11-05 瀏覽次數(shù)：2640
廣州白天鵝賓館有超過30年的歷史，是由國人自主管理的首家高星級(jí)酒店，經(jīng)過三年閉門改造，它能從殘酷的星級(jí)酒店競爭中勝出嗎?
38歲的設(shè)計(jì)師高少康看到“故鄉(xiāng)水”室內(nèi)瀑布的照片，馬上就反應(yīng)過來，這里是廣州的白天鵝酒店。
5歲多隨父母移居香港之前，他和父母曾經(jīng)來這里喝過一兩次早茶。當(dāng)時(shí)吃了些什么他已經(jīng)不大記得了，只記得環(huán)境高級(jí)。
“相當(dāng)于1990年代的香港半島酒店?！彼肓讼胗盅a(bǔ)充說。
這家由香港知名實(shí)業(yè)家霍英東與廣東省政府投資合作興建的酒店于1983年建成開業(yè)，建在文物建筑和外商機(jī)構(gòu)密集的廣州沙面，緊靠珠江邊。它被譽(yù)為印證改革開放的成功典范，是國內(nèi)由中國人自主管理的首家高星級(jí)酒店，1985年成為國內(nèi)首個(gè)世界一流酒店組織成員;1990年成為國內(nèi)首批三家五星級(jí)酒店之一。
由于霍英東堅(jiān)持要讓白天鵝賓館“大門四開”，很多老廣州人的童年記憶都與此有關(guān)——不管是否去過那兒喝早茶、吃親友的喜酒，也行或者只是曾經(jīng)進(jìn)去玩耍過，在進(jìn)門的室內(nèi)瀑布前留過影。
白天鵝所在地沙面，也經(jīng)常出現(xiàn)在早期TVB電視劇里。由珠江河水沖刷而成的沙面曾經(jīng)是廣州水上居民的聚集地，也是廣州最早的通商貿(mào)易之地。清朝，這里有十三行外國商館，建國后又成了廣州外國領(lǐng)事館的集中所在地——1997年以前，13個(gè)國家的駐廣州領(lǐng)事館中有一半都設(shè)在了沙面。
那正是白天鵝賓館在廣州乃至全國酒店業(yè)最一枝獨(dú)秀的年代。了解中國酒店進(jìn)化史的人都知道，白天鵝賓館是國內(nèi)首批三家五星級(jí)酒店之一。
喜來登、洲際、法國雅高這三家知名的國際酒店管理集團(tuán)，也不過分別于1983年、1984年、1985年進(jìn)入中國市場(chǎng)。
30多年間，白天鵝賓館接待過40多個(gè)國家的150位元首和王室成員，目睹過許多人的生命軌跡從此被改變，但它也無可避免地老了。
停業(yè)、改造、復(fù)業(yè)，成了白天鵝賓館不能拒絕的命運(yùn)。
老故事
1980年代，廣州和香港以及海外的貿(mào)易通商重新變得繁忙，從香港穿過羅湖橋再轉(zhuǎn)車到廣州需要5個(gè)小時(shí)。對(duì)商人來說，當(dāng)日往返幾無可能。但除了招待所，廣州沒有更多的可供商旅客人住宿之地，服務(wù)水平也僅限滿足基本需求。
在霍英東的促成之下，1981年，總投資1.8億人民幣的白天鵝賓館正式于沙面動(dòng)工，其中霍英東出資5000萬港元。
南下大潮剛剛風(fēng)起云涌的廣州，沙面區(qū)域整潔有序，很適合建造高級(jí)酒店，但政府同時(shí)要求“不能破壞沙面島上環(huán)境”。于是霍英東參照香港經(jīng)驗(yàn)，提出了填江造地，白天鵝從新造的陸地上平地而起，由美國HBA事務(wù)所負(fù)責(zé)酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)。
“霍英東找了酒店管理公司去教(白天鵝的)同事，如何開酒店、如何服務(wù)，從做一個(gè)菜開始，煮一鍋飯開始?！卑滋禊Z酒店集團(tuán)有限公司(下稱白天鵝酒店集團(tuán))總經(jīng)理黃穎聰說道。
白天鵝賓館曾讓許多老廣州人開了眼界。1986年英女王伊麗莎白二世訪問廣州時(shí)下榻在白天鵝，這座城市的人第一次見到勞斯萊斯;廣州的第一家日本餐廳也開在白天鵝，日本領(lǐng)事館的工作人員是常客。
28年前，剛從職校畢業(yè)的譚超敏分配到白天鵝日本餐廳負(fù)責(zé)接待客人，一待就是25年。那時(shí)若是與人提起在白天鵝賓館上班，是一件很值得驕傲的事兒。彼時(shí)，譚超敏還獲得機(jī)會(huì)去日本進(jìn)修，也學(xué)會(huì)了如何提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)?！芭e個(gè)例子，我們要仔細(xì)觀察客人喝水時(shí)抬杯子的角度，超過一定角度就知道杯子里的水應(yīng)該要加了?！彼f。
白天鵝賓館與美國領(lǐng)事館不過數(shù)十步之遙，彼此的命運(yùn)同樣交織牽連。美國駐廣州領(lǐng)事館從1990年開始便駐扎在此，雖然隨著廣州城區(qū)面積不斷擴(kuò)大，美國駐廣州領(lǐng)事館陸續(xù)把各職能部門遷到其他大樓，但直到2013年才把負(fù)責(zé)總務(wù)的總管舍搬離沙面。
1991年，中國正式向美國公民開放領(lǐng)養(yǎng)中國兒童。截至2014年，有近9萬名中國兒童被美國公民領(lǐng)養(yǎng)，為了方便辦理證件，那些遠(yuǎn)道而來的美國父母常把白天鵝作為下榻的首選，在這里等候帶走他們大多不滿一歲的中國孩子。白天鵝賓館因?yàn)橹忻朗震B(yǎng)而聞名，甚至得到了一個(gè)“嬰兒酒店(baby hotel)”的外號(hào)。
2003年，《紐約時(shí)報(bào)》撰寫了一篇文章，這樣描述白天鵝賓館對(duì)兒童的“特殊”關(guān)照：每一對(duì)來中國收養(yǎng)孩子的美國父母，都會(huì)在房間里得到一只由全球最大的玩具公司美泰集團(tuán)贈(zèng)送的芭比娃娃;酒店大堂的一樓擺放著美泰集團(tuán)贊助的兒童樂園;而安排好的客房里，會(huì)擺放著方便暫時(shí)照顧嬰幼兒的兒童床。
甚至連酒店的作息時(shí)間都在遷就嬰幼兒的習(xí)性——要是碰上白天鵝需要維修作業(yè)，每逢孩子的小睡時(shí)間工程就會(huì)體貼地停止下來。
隨著時(shí)間流逝，白天鵝設(shè)備設(shè)施逐漸老化落后。比如，酒店興建時(shí)采用的是雙管冷氣，冬天制暖不足、夏天又制冷不力。和后來國內(nèi)陸續(xù)建成的五星級(jí)酒店相比，白天鵝于硬件上不再具備強(qiáng)大的吸引力，房間也愈發(fā)顯得局促和落伍。
尤為重要的是，白天鵝建造時(shí)廣州還沒有高層建筑消防規(guī)范，隨著規(guī)范不斷完善，白天鵝原有的防火措施遠(yuǎn)遠(yuǎn)不達(dá)標(biāo)，連年被列為廣州市十大消防黑點(diǎn)?！懊恳荒甑闹鞴懿块T領(lǐng)導(dǎo)過來，都會(huì)敦促我們快點(diǎn)進(jìn)行消防整改，什么時(shí)候一出事就是大事。”白天鵝酒店集團(tuán)投資發(fā)展部總監(jiān)鄧文岳回憶道。
博弈
“一間酒店七八年就要維修，白天鵝這么多年運(yùn)營確實(shí)中途也有簡單改造過。但經(jīng)過30多年，它已經(jīng)跟不上時(shí)代的需求?！秉S穎聰說。
2006年，白天鵝賓館開展了項(xiàng)目立項(xiàng)，完成了改造規(guī)劃與設(shè)計(jì)前的各項(xiàng)測(cè)量工作，盡力收集了各方保存的建設(shè)檔案。
白天鵝的改造方案前后被改動(dòng)了多少次?黃穎聰和鄧文岳已經(jīng)不記得了。
全面改造計(jì)劃涉及幾達(dá)9萬平方米的建筑面積，如果連上園林景觀面積則達(dá)到10萬多平方米。有843個(gè)客房等待重新設(shè)計(jì)，還有13個(gè)餐飲及宴會(huì)空間命運(yùn)未卜。由于沙面島本身即屬于國家級(jí)文物保護(hù)單位，白天鵝也于2010年被擬列為文物保護(hù)單位，所有建筑物的改動(dòng)都要得到國家文物總局批準(zhǔn)，審批變得異常復(fù)雜。
“老建筑有很多約束，許多地方要遷就。我們改一個(gè)酒店比建一個(gè)更難，等于裁縫制衣服，新做一件衣服很簡單，改一件衣服又要拿布、又要面料相符。”黃穎聰用了一個(gè)很貼切的比喻。
在最初的方案里，白天鵝希望可以做一個(gè)一半在地下、一半在地面的會(huì)議中心，并重新挖地下車庫解決停車問題?；蛘?，將地面的建筑物拆除，調(diào)整布局再建。但文物部門否決了這種方案，按要求所有的地面建筑都不能被拆除，更不能新建地面建筑。
當(dāng)然，老廣州人對(duì)于白天鵝的情感也是顧慮的因素之一，如果酒店被大幅度改變，恐怕很多廣州人難以接受。
事情變得棘手起來。在不改變建筑物原有的形態(tài)下，作為需要考量盈利問題的酒店經(jīng)營者同時(shí)還得兼顧未來主流消費(fèi)者審美觀，畢竟白天鵝改造以后所面對(duì)的客人并不是30多年前的那一批了，而是他們的兒女輩或?qū)O輩。
從運(yùn)營層面來說，新的消費(fèi)習(xí)慣也是必須權(quán)衡的。精品型、主題性很強(qiáng)的酒店越來越多，住客變得挑剔。1980年代，廣州的私營餐館并不多見，酒店住客很少外出就餐，無需擔(dān)心餐廳盈利問題?！暗?0年之后在酒店吃飯的人已經(jīng)很少，我們需要精簡餐廳數(shù)量。”鄧文岳說。
和規(guī)劃局和政府層面的會(huì)議已經(jīng)開了很多次，就連專家之間意見也都難以統(tǒng)一，白天鵝放棄了一些提議，遷就可實(shí)行的方案。
博弈了5年之后，2010年底，白天鵝多次調(diào)整后的改造方案基本取得認(rèn)可;2011年底到2012年初，各項(xiàng)報(bào)建圖紙終于獲得批準(zhǔn)。預(yù)計(jì)2012年3月停業(yè)清拆梳理后可啟動(dòng)改造工程，當(dāng)時(shí)將工期暫定為兩年。
三年
2012年3月1日，送走改造前的最后一位客人，白天鵝賓館的改造工程正式開始。
酒店宣告停業(yè)，先對(duì)酒店物資進(jìn)行清理，繼而對(duì)原有的裝飾面開展了清拆工程，把準(zhǔn)備保留使用的嶺南裝飾元素如滿洲窗、潮州木雕、蝕刻玻璃工藝品等精細(xì)地拆除、編號(hào)后送到倉庫保存;把擬保留繼續(xù)使用的設(shè)備設(shè)施拆除、包裝送維修保養(yǎng)……就連池塘里的錦鯉也一一小心移出暫養(yǎng)他處。
緊接著，在設(shè)計(jì)逐步完善，招標(biāo)、監(jiān)理、法律等顧問機(jī)構(gòu)全面介入的同時(shí)，分屬不同專業(yè)工程企業(yè)的1000多名工人根據(jù)進(jìn)度先后進(jìn)駐。
受市場(chǎng)人工、材料價(jià)格大幅上升，專業(yè)工程規(guī)范要求提高，改造工程復(fù)雜度過高等因素的影響，白天鵝賓館的實(shí)際改造花費(fèi)比設(shè)計(jì)開展前的初期估算有一定提升，最后總改造費(fèi)用約達(dá)9億元人民幣。
然而重新開業(yè)卻等到了2015年7月，也就是說，白天鵝的整個(gè)改造期長達(dá)三年。
這是一段不算短的時(shí)間，足夠讓一座新酒店拔地而起。鄧文岳說，之所以花費(fèi)那么久，是因?yàn)楦脑鞂?shí)施過程極其艱難。
那三年里，鄧文岳幾乎每天都在工地上。首先橫亙?cè)谒麄兠媲暗膯栴}是——聽起來很難以置信——白天鵝賓館沒有完整的建筑圖紙，這就意味著對(duì)內(nèi)里結(jié)構(gòu)的改造方案都要靠“猜”。
“過去所有圖紙都是手繪的，檔案管理沒有現(xiàn)在那么齊全。當(dāng)初的施工單位也發(fā)生了很多變化，比如公司和公司之間合并了，或在搬來搬去的過程中，圖紙也丟失了不少。而且當(dāng)時(shí)廣州的檔案館和現(xiàn)在的檔案館不一樣，我們找了很久都找不到?！编囄脑勒f。
找當(dāng)年參與工程的老建筑師問是個(gè)解決辦法，但由于年月太久，加之這些建筑師年事已高，記不清所有的細(xì)節(jié)。即使有圖紙，待到停業(yè)后真正拆開飾面，卻發(fā)現(xiàn)真正的結(jié)構(gòu)和圖紙所示又不一樣。因此，改造施工方只能邊做邊調(diào)整。
“所有管線的走向和布局是影響整個(gè)面的，每次遇到這個(gè)問題對(duì)我們來說都是很大的沖擊，發(fā)現(xiàn)不對(duì)了又要重新再做，做到設(shè)計(jì)人員很頭大。”鄧文岳補(bǔ)充道。
另一個(gè)問題來自補(bǔ)強(qiáng)。建于1980年代初期的白天鵝在結(jié)構(gòu)承載力上難以滿足改造條件，在不能被拆除的前提下，白天鵝賓館的整體建筑需要進(jìn)行補(bǔ)強(qiáng)。
一批來自華南理工大學(xué)和廣州市政的結(jié)構(gòu)專家被白天鵝邀請(qǐng)到工程中，幾乎每一個(gè)問題都需要他們提供相應(yīng)解決方案。補(bǔ)強(qiáng)需要貼上厚度約為10厘米的鋼板，但白天鵝主樓的層高原本為2.8米，其中樓板約為20厘米，如果還要扣除消防管和風(fēng)管所占用的空間，那么按照正常設(shè)計(jì)整個(gè)樓層的可用高度只剩下2.1米，基本上沒有進(jìn)一步添加裝修和住人的可能性。
也并不是沒有解決的辦法，如果棄用鋼板，可以選擇強(qiáng)度相當(dāng)、厚度更薄，但造價(jià)卻更高的碳纖維板。在部分區(qū)域，白天鵝選用了這一方案。
然而工地只是白天鵝需要操心的一部分，酒店停業(yè)，客戶維護(hù)卻不能馬虎，員工安置也得妥當(dāng)。工程部的員工投身于改造工程，銷售部的員工則忙于與客人定期維系感情。
“你只是停業(yè)，但是客戶不是不過生日，過年過節(jié)的問候、重點(diǎn)客戶拜訪都要繼續(xù)。告訴他們現(xiàn)在工程面臨的問題，別人會(huì)不理解你，‘你說年頭開，現(xiàn)在又不開，你究竟在干嘛?’所以我們要做大量的溝通工作，客人的情懷是他們來白天鵝的一個(gè)重要原因，但情懷是會(huì)變的?！编囄脑勒f。
由于改造難度和時(shí)長都超過預(yù)期，白天鵝的實(shí)際改造花費(fèi)比預(yù)算多出了30%。改造費(fèi)用超出預(yù)算在大型改造工程中并不鮮見，2003年香港海洋公園在開始了長達(dá)6年的園區(qū)擴(kuò)建改造，由于物價(jià)飛漲和人工成本變動(dòng)，最后完工時(shí)實(shí)際成本也只是比預(yù)算增加了15%-20%。
改造之后，原本的843間客房調(diào)整成520間，每間客房的面積比過去都要更大了，標(biāo)準(zhǔn)客房的約為30平方米，面積為60平方米豪華客房有340間，分布主樓東西兩端臨江景觀最佳位置的套房30間面積達(dá)90平方米。餐飲和宴會(huì)空間也從原本的13個(gè)精簡為6個(gè)，日本餐廳被取消，譚超敏也被安排至提供多地菜肴的風(fēng)味餐廳任經(jīng)理。
但不是沒有遺憾，囿于成本限制，白天鵝的整體改造水平仍然與國際品牌有一定距離。改造后每平方米連混凝土的造價(jià)不超過1萬元，相比之下，廣州四季酒店光是硬裝每平方米造價(jià)便達(dá)1.5萬元。
新生
2015年7月14日，白天鵝賓館再次開門迎客，廣州人的熱情被點(diǎn)燃。重新開放茶市那天，凌晨四點(diǎn)多，等待入場(chǎng)的隊(duì)伍已經(jīng)排起來了。
無論是茶點(diǎn)還是菜肴，白天鵝賓館在老饕心目中都有不俗的地位。午市時(shí)，白天鵝賓館最知名的“玉堂春暖”餐廳總是座無虛席。繞過玉堂春暖入口處的潮州木雕屏風(fēng)，里面是一派嶺南景致，被布置得如同廣州西關(guān)大屋的正廳內(nèi)擺滿了餐桌，廊角處還掛著鳥籠。
但是閉門改造三年，白天鵝賓館面對(duì)的商業(yè)環(huán)境今非昔比。
廣州高端酒店的競爭格局已經(jīng)被極大地改變。從2007年起，麗思卡爾頓、海航威斯汀、富力君悅及香格里拉大酒店先后在珠江新城和天河路商圈建成開業(yè)。廣州會(huì)展中心所在的琶洲則配套了朗廷酒店和廣交會(huì)威斯汀。新的CBD正在珠江新城崛起，新鴻基和太古集團(tuán)在天河北新修的高檔購物中心吸納了大量的休閑人流。
酒店客群在發(fā)生變化。當(dāng)年那些來自美國的領(lǐng)養(yǎng)家庭，某種程度上也代表了從前白天鵝賓館的主要客群——從海外來廣州旅游的外國客人，以及從外地來廣州出差的商務(wù)住客構(gòu)成了消費(fèi)主力。但三年間，隨著中國高鐵的建成、普通居民消費(fèi)力的提升，個(gè)人旅游的住客比例在不斷上升。與此同時(shí)，只住一兩天的短途客人數(shù)量也在顯著增加。
另一方面，打擊公款消費(fèi)的八項(xiàng)規(guī)定也在2012年12月正式發(fā)布，這對(duì)中國對(duì)高端酒店、奢侈品行業(yè)都有不小的影響。
白天鵝賓館需要在定位上與競爭對(duì)手們分開來。它的劣勢(shì)很明顯，比如周圍沒有大型高端的購物區(qū)，反而與黃沙水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)毗鄰;停車和交通不方便，一承辦大型會(huì)議的酒店四周全都停滿了車。但與之相對(duì)應(yīng)的優(yōu)勢(shì)也頗為突出，沙面就像一處城市度假區(qū)，環(huán)境清幽，更適合家庭客人。因此，黃穎聰說，他們把白天鵝賓館定位為休閑酒店，大力開發(fā)親子消費(fèi)，“爸爸媽媽帶著小朋友，周末想找個(gè)地方放松，就會(huì)考慮白天鵝?！?/p>
然而無論是白天鵝賓館還是威斯汀，還要面臨一個(gè)共同的問題——與北京、上海相比，廣州本身的高端酒店房價(jià)要顯著低于前兩者。根據(jù)北京華瑞易徳酒店顧問發(fā)布的一份數(shù)據(jù)，盡管北京、上海和廣州的五星級(jí)酒店客房出租率大致相當(dāng)，但2015年廣州五星級(jí)酒店平均房價(jià)為759元，低于北京的822元與上海的964元。
經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)也在影響廣州的酒店房價(jià)。對(duì)外貿(mào)易是廣州的主要經(jīng)濟(jì)支柱，每年春秋兩季的廣交會(huì)是中國規(guī)模最大的國際貿(mào)易會(huì)之一。不過隨著電子商務(wù)的沖擊、國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變得復(fù)雜、匯率波動(dòng)等因素的出現(xiàn)，廣交會(huì)的成交額和參展商人數(shù)已經(jīng)連續(xù)9年出現(xiàn)下滑。
2015年末，商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司第一太平戴維斯發(fā)布了一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告，稱廣州的五星級(jí)酒店平均房價(jià)總體呈下滑態(tài)勢(shì)，廣交會(huì)對(duì)酒店的業(yè)績表現(xiàn)影響很大。
在酒店業(yè)從事多年的黃穎聰對(duì)此也深有體會(huì)：“十幾年前廣交會(huì)期間酒店可以賣一個(gè)雙倍的價(jià)錢，但現(xiàn)在都是平價(jià)?！?/p>
所幸，改造后的白天鵝賓館還是賣出了不錯(cuò)的房間價(jià)格——10月30日這天，要花上871元才能訂上標(biāo)準(zhǔn)客房，如果想要入住行政套房，那么價(jià)格為2631元。鄧文岳對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)帶來的影響似乎不那么擔(dān)心：“這是個(gè)周期，總會(huì)過去的?！?/p>
白天鵝賓館的競爭對(duì)手也許也是這么想的，所以投資的步伐未曾停止。2017年，六星級(jí)的瑰麗酒店就要在即將建成的廣州第一高樓周大福金融中心開業(yè)，與之配套的是廣州K11購物中心，無論是酒店品牌還是鄭氏家族的運(yùn)營能力都不容小覷。
管理與運(yùn)營能力，或許也是白天鵝酒店集團(tuán)頗為自得的。作為國人自己管理的高星級(jí)酒店，1992年3月14日，廣州白天鵝酒店管理公司成立。2008年8月，白天鵝酒店集團(tuán)成立，是廣東省省屬一級(jí)企業(yè)集團(tuán)公司，公司注冊(cè)資本5.3億元。
根據(jù)公開資料，2015年7月14日，白天鵝賓館復(fù)業(yè)之際，重組整合后的白天鵝酒店集團(tuán)同時(shí)掛牌。三家廣東省省屬的省旅游集團(tuán)、省中旅集團(tuán)、白天鵝酒店集團(tuán)重組成為省旅游控股集團(tuán)，原省旅游集團(tuán)旗下的白云賓館、白云湖畔酒店、白云城市酒店，原中旅集團(tuán)旗下的華廈大酒店、天河華廈國際商務(wù)酒店、科學(xué)城華廈國際商務(wù)酒店，劃入白天鵝酒店集團(tuán)。
酒店業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展并沒有因?yàn)榘滋禊Z賓館的改造而停滯。2015年以來，包括首旅酒店、錦江股份、豫園商城等在內(nèi)的上市公司發(fā)起11起標(biāo)的為“酒店、度假村、豪華游輪”資產(chǎn)的跨境并購事件。同時(shí)，國內(nèi)酒店業(yè)資源也在加速整合，尤其是傳統(tǒng)酒店業(yè)以及OTA(在線旅行社)等方面的整合。
對(duì)重生的白天鵝賓館來說，挑戰(zhàn)才剛剛開始。對(duì)整合了白天鵝酒店集團(tuán)的省旅控股來說，賽事已酣。